Les multiples façons d’investir dans l’immobilier

Par Laurence Manesse

L’investissement d’une partie de la prestation compensatoire en immobilier, de façon à générer des revenus réguliers est tentant. L’intérêt principal est le taux de rendement entre 3,5% et 6% considéré comme régulier. Ce supplément de revenu est bien souvent essentiel quand il s’agit de reconstruire sa vie.

La première question à vous poser est : immobilier physique ou la pierre dite « papier » (SCPI) (1) ?

Cela va dépendre de beaucoup de facteurs comme le temps que vous êtes prête à y consacrer, votre connaissance du marché, vos projets long terme, votre taux d’imposition etc ….

La gestion et la connaissance du marché immobilier sont souvent des points bloquants dans l’acquisition d’immobilier de rendement à moins d’avoir du temps ou un gestionnaire de confiance. Dans ce cas, il vaut mieux se tourner vers l’investissement en pierre papier (SCPI) : Les SCPI permettent de déléguer toute la gestion quotidienne et la recherche de biens immobiliers « rentables » à des professionnels du secteur.

La diversification est également un des avantages clefs de la pierre papier. A la fois, cela permet d’investir dans des biens peu accessibles aux particuliers comme les bureaux ou des biens tournés vers l’éducation ou la santé, et aussi de diversifier son investissement puisque le portefeuille de la SCPI est sur 70 à 100 biens.

Les frais à l’achat sont sensiblement les mêmes dans les 2 cas puisque les SCPI répercutent les frais d’enregistrement qu’elles supportent.

Avec des taux d’emprunt bas, l’effet de levier est aussi à considérer. Accroître son investissement grâce à un prêt permet de générer du capital à long terme à peu de frais. Les banques prêtent plus facilement pour un achat physique. Cependant pour la pierre papier, certaines solutions existent et sont de plus en plus proposées.

Enfin la fiscalité est à considérer. Elle dépendra de votre taux d’imposition marginal ( TMI ) . Vous pouvez abandonner plus de la moitié de vos loyers à l’Etat si vous êtes dans les tranches supérieures d’imposition sur un bien immobilier classique loué non meublé. Mais il existe aussi de nombreuses solutions pour réduire vos impôts grâce à un achat immobilier ou toucher des revenus nets d’impôts. Les SCPI peuvent être investies à travers des contrats d’assurance vie et donc bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.

(1) Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme particulière de la SCI (Société Civile Immobilière). A la différence de la SCI, la SCPI est autorisée à faire appel public à l’épargne se retrouvant ainsi sous la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Du fait de ce contrôle, l’investisseur est en position de protection accrue.La SCPI collecte des fonds provenant en majorité d’investisseurs particuliers. En contrepartie de cet argent investi, l’investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI. Ensuite, la SCPI achète des immeubles et s’occupe de la gestion de ces biens immobiliers. L’investisseur, devenu associé, perçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges type impôts locaux, entretien, frais de gestion…

Conseil

Gardez toujours en tête vos objectifs , en dehors du supplément de revenus. L’investissement le plus flexible pour des objectifs court terme reste les SCPI .

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